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如何应对“借名买房”存在的法律风险?

来源:未知发表时间:2019-01-03


买房,对于大多数人来说是一件大事。由于限购政策、个人信用等原因,不少人会选择自己出资但借用他人名义买房。“借名买房”存在哪些法律风险呢?接下来惠兴邦律师为您一一解答,供您参考。
一、为什么会存在“借名买房”
 
1、借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。 
2、实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢,一般是出于以下原因: 
(1)规避法律或者政策 
购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。 
(2)转移财产逃避债务
 债务人不履行到期债务的,债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。 
(3)贪图便宜享受优惠
比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。 
(4)简便手续,减少税费 
比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税,以未成年人的名义购买房屋等等。
 
 
二、“借名买房”存在哪些法律风险
 
《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
“借名买房”对实际购房人、名义产权人、善意第三人都存在法律风险。
1、对于实际买房人的风险主要是:
(1)基于亲属之间的信任关系借名买房,随着房价的上涨,在利益的驱使下,名义产权人随时可能不承认“借名买房”。
(2)名义产权人不仅不承认借名关系,甚至在实际购房人不知情的情况下私自将房屋转让他人或设定抵押权等他项权利。
(3)名义产权人存在其他债务问题被诉至法院强制执行,房屋随时会被查封或拍卖。
(4)名义产权人之间的家庭纠纷也会影响到涉案房屋,例如夫妻离婚分割财产,要求分割涉案房屋,或者是继承等。
2、对于名义产权人(即“被借名者”)存在巨大风险:
(1)因在银行贷款而产生贷款记录,即使房贷还清,贷款记录不会消除,而且贷款记录是全国通用的,即使名义产权人系外地人,也一样会影响名义产权人以后的贷款;甚至,若实际购房人未按期还贷,还会产生诚信问题,影响名义产权人的生活。
(2)因名义产权人名下已经有了一套“借名”的房屋,在限购政策影响下,名义产权人在同区域内再自行购房已属于二套,只能减少贷款额度、增加贷款利率、增加税费等。
3、对于善意第三人的风险:
无论是善意的卖方或是善意的买方,都会存在风险。
例如,实际购买人出售房屋给善意买方,名义产权人拒绝协助过户,产生连环纠纷;或者在购房过程中,实际购房人与善意卖方签署房屋买卖合同,约定将房屋过户至名义产权人名下,合同履行过程中产生纠纷,影响到善意卖方的权益。
 
 
三、“借名买房”如何规避法律风险
 
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。根据这一规定,只要房屋的实际权利人有充分的证据证明房屋的权属,房屋的所有权归属于实际权利人。
那么实际购买人如何搜集证据呢?我们建议应注意如下事项:
1、与代持人签订《代持房产协议》。
借用他人名义购房需要有借名购房的意思表示,以此规避房屋的代持人以赠与或是抵债等原因抗辩房屋实际权利人。
2、转账支付购房款。
房屋的实际出资人一般是房屋的实际权利人,转账支付可以保留银行流水作为购房出资证据。
3、持有与保管与购房相关资料的原件。
根据一般生活经验,购房资料原件一般由实际权利人持有。
4、房屋由实际权利人占有、使用、收益。
建议房屋由实际权利人自己居住,如果对外出租,则建议让租户直接与房屋的实际权利人签订房屋租赁合同,并让租户将租金转账支付至以实际权利人开户的银行账户。
5、实际产权人可与名义产权人就该房地产做一个个人抵押。
由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。
四、结语
 
总之,“借名买房”虽然未被我国法律明文禁止,但这种行为肯定是得不到法律支持和保护的。最重要的是“借名买房”在实践中存在较大的法律风险,如果购房者不注意收集证据,很容易是自己的利益受到损害,而这种损害又很难由法律进行保护。在此提醒购房者不要盲目投资房产或者冒名购买政策房,一旦出现风险结果得不偿失。